Asiaa asunto-osakeyhtiöistä osa 2 – Tilinpäätös ja toimintakertomus

Toimintakertomus

Asunto-osakeyhtiölain 10:3 §:n mukaan asunto-osakeyhtiön on aina laadittava toimintakertomus. Toimintakertomus vaatimus on sikäli poikkeuksellinen, että liiketoimintayhtiöiden kohdalla toimintakertomusta vaaditaan vasta verrattain suurissa yhtiöissä.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan toimintakertomuksessa on esitettävä seuraavat tiedot:

1. Tiedot yhtiövastikkeen käytöstä, jos vastike voidaan periä eri tarkoituksiin eri perustein. Tällä tarkoitetaan yhtiön vastikerahoituslaskelmaa, johon pureudutaan myöhemmin tarkemmin
2. Pääomalainojen pääasialliset lainaehdot ja lainoille kertynyt kuluksi kirjaamaton korko
3. Tiedot yhtiön omaisuuteen kohdistuvista pysyvistä rasitteista ja kiinnityksistä sekä siitä, missä panttikirjat ovat
4. Tiedot olennaisista tapahtumista tilikaudella ja sen päättymisen jälkeen
5. Tiedot talousarvion toteutumisesta sekä riittävä selvitys olennaisista poikkeamista talousarvioon nähden
6. Arvio todennäköisestä tulevasta kehityksestä
7. Hallituksen voitonjakoehdotus
8. Lisäksi asunto-osakeyhtiölain mukaan toimintakertomuksella on annettava tiedot rakenne- ja rahoitusjärjestelyistä sekä tiedot omista osakkeista. Näihin asioihin ei pureuduta tekstissä tarkemmin, koska ne ovat harvinaisia asunto-osakeyhtiöiden toimintakertomuksissa.

Kirjanpitolautakunnan yleisohje asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöistä antaa myös lisäohjeistusta toimintakertomuksen sisällöstä. 

Toimintakertomuksen tärkein anti on antaa osakkeenomistajalle ja yhtiön muille sidosryhmille tieto tilikauden tapahtumista, tilikauden aikana kerätyistä maksuista ja niiden käytöstä, tilikauden aikana tapahtuneista korjaus ja urakkakustannuksista, talousarvion toteutuminen ja tiedot siitä, mitä yhtiön tulevaisuudesta on päätetty.

Toimintakertomusta laadittaessa hallituksen on hyvä pysähtyä miettimään toimintakertomusta siltä kantilta, onko tilikaudella tapahtunut jotain poikkeuksellista, mistä pitäisi mainita toimintakertomuksella. Usein tällaisia asioita ovat yhtiössä tapahtuneet poikkeukselliset tapahtumat, kuten vesivahingot tai muut yllättävät korjaustarpeet, sekä korjausurakat, joita tilikaudella on tehty. 

Toimintakertomuksen tulisi siis antaa lukijalleen kuva siitä, mitä yhtiössä on kuluvana tilikautena tapahtunut.

Yhtiökokouksessa hallituksen on mukavampi käydä toimintakertomusta läpi yhdessä osakkeenomistajien kanssa, kun toimintakertomus on laadittu jo lähtökohtaisesti sillä ajatuksella, että siinä ei yritetä ”pimittää” tietoja. Jokaisessa asunto-osakeyhtiössä tapahtuu joskus asioita, jotka rasittavat yhtiön taloutta. Näiden asioiden käsittely avoimesti lisää luotettavuutta hallitustyöskentelyä kohtaan ja helpottaa yhtiötä joutumasta tilanteeseen, jossa osakkeenomistajien kesken olisi suuria ristiriitoja. Tilintarkastuksessa keskitymmekin riittävällä tarkkuudella toimintakertomustietoihin ja peilaamme niitä tilikauden aikana tosite- ja hallintoaineistosta selviäviin asioihin. Samat asiat pätevät myös tilikauden päättymisen jälkeen tapahtuviin asioihin. Esimerkiksi, jos tilikauden päättymisen jälkeen, mutta ennen tilinpäätöksen allekirjoitusta yhtiössä olisi pidetty ylimääräinen yhtiökokous tulisi sen tiedot esittää lähtökohtaisesti toimintakertomuksella. Varsinkin sellaiset tiedot, jolla voi olla maksurasitusta kasvattava vaikutus osakkeenomistajille tulisi esittää tässä kohdassa.

Mielestäni toimintakertomuksen tärkeintä antia osakkeenomistajille on toimintakertomuksen osana oleva vastikejälkilaskelma. Vastikejälkilaskelman tarkoitus on siis selvittää tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen lukijalle tieto siitä, miten hyvin asunto-osakeyhtiöissä kerätyt rahat ovat riittäneet kattamaan toiminnasta aiheutuneet menot. Jälkilaskelma voidaan näin ollen ajatella olevan ns. rahavirtalaskelma. Vastikejälkilaskelma on pakollinen tieto asunto-osakeyhtiöissä, joissa peritään eri vastikkeita eri käyttötarkoituksiin. Yleisesti tämä tilanne syntyy silloin, kun asunto-osakeyhtiöön on nostettu laina, josta peritään erillistä rahoitusvastiketta. Näin ollen vastikejälkilaskelma jaotellaan yleisesti hoitojälkilaskelmaan ja rahoitusjälkilaskelmaan.

Hoitopuolen jälkilaskelmassa on siis tarkoitus esittää kaikki asunto-osakeyhtiön hoitotoiminnasta syntyneet tulot ja aiheutuneet menot.

• Hoitotuotoissa yleisesti esitetään kerätyt hoitovastikkeet, käyttökorvaukset ja mahdolliset vuokrat.
• Hoitokuluissa taasen normaalista asumistoiminnasta aiheutuneet kulut kuten hallinnon-, sähkö-, vesi-, lämpö-, vakuutus-, ja korjauskulut. Eli kuluihin sisällytetään ne kulut, mitä asunto-osakeyhtiön toiminnan ylläpitäminen vaatii.

Lisäksi hoitopuolen jälkilaskelmalla esitetään käynnissä olevat hankkeiden kulut ja rahalaitoslainojen tai limiittitilin käytön lisäys tai vähennys. Näiden kahden erän erotuksesta saadaan tilikauden hoito ali/ylijäämä, joka tarkoittaa siis sitä, että kuinka hyvin asunto-osakeyhtiön hoitopuolen tulot ovat riittäneet kattamaan aiheutuneet kulut. Lisäksi jälkilaskelmalla seurataan kumulatiivista edellisten tilikausien yli/alijäämää, joka on kertynyt koko asunto-osakeyhtiön toiminta-ajalta. Näiden yhteenlaskettu summa taas kertoo sen, kuinka paljon asunto-osakeyhtiöllä on varoja käytössään tulevaisuudessa hoitopuolen kulujen kattamiseen. Hyvänä nyrkkisääntönä on pidetty noin kolmen kuukauden hoitovastiketuottoja vastaavaa määrää. Asunto-osakeyhtiön osakas tai tuleva osakkeenomistaja pystyy siis tämän laskelman perusteella selvittämään sen, onko asunto-osakeyhtiön kassa kuinka hyvässä kunnossa yllättäviä kuluja silmälläpitäen.

Rahoituspuolen jälkilaskelmalla esitetään tuottoina kerätyt rahoitusvastikkeet ja mahdolliset lainaosuussuoritukset. Kuluina taasen lainojen lyhennykset ja korko- sekä muut rahoituskulut. Rahoituspuolen jälkilaskelman tarkoitus on siis selvittää se, onko kerätyt rahoitusvastikkeet riittäneet kattamaan lainan hoidosta syntyneet kulut. Näiden lisäksi rahoitusjälkilaskelmalla seurataan kumulatiivisesti koko lainan olemassaolon ajalta kertynyttä yli/alijäämää. Huomionarvoista tässä seurannassa on se, että jos rahoituspuolen ylijäämä on suuri, koituu osakkeenomistajille, jotka lainasta vastaavat korkohaittaa. Tämä siksi, että lainan pääomaa ei ole lyhennetty riittävästi, jolloin lainalla mukana olevat osakkeenomistajat maksavat korkoa suuremmasta lainapääomasta kuin heidän kuuluisi. Vastaavasti jos rahoituspuolen jäämä on alijäämäinen, on rahoituspuoli joutunut ”lainamaan” rahaa hoitopuolelta, jolloin osakkeenomistajien yhdenvertainen kohtelu vaarantuu siltä osin, että ne osakkeenomistajat, jotka ovat jo lainansa maksaneet pois joutuvat osallistumaan rahoituspuolen kulujen kattamiseen. Hallituksen ja isännöitsijän on tilinpäätöstä ja toimintakertomusta laatiessaan tärkeää seurata tätä jäämää, että suurta yli-/alijäämää ei pääse syntymään.

Tilinpäätös

Asunto-osakeyhtiön tilinpäätös sisältää tuloslaskelman, taseen ja tilinpäätöksen liitetiedot. Tuloslaskelma kertoo tilikaudella kertyneet tulot ja menot, jotka ovat kirjanpidossa vähennyskelpoisia. Huomionarvoista asunto-osakeyhtiön tuloslaskelmaa lukiessa on se, että asunto-osakeyhtiö pyrkii välttämään voiton muodostumista tilinpäätökseen. Asunto-osakeyhtiöllä on voiton minimoimiseksi käytössä useita keinoja, mm. pääomavastikkeiden ja lainaosuussuorituksen rahastointi, asuintalovaraus ja se, että asunto-osakeyhtiön ei tarvitse tehdä suunnitelman mukaisia poistoja. Näistä em. syistä johtuen asunto-osakeyhtiön tuloslaskelma ei yleensä anna kovin kattavaa kuvaa tilikauden tuloksesta, vaan rahojen riittävyys selviää huomattavasti paremmin vastikejälkilaskelmasta. Kirjoitan asunto-osakeyhtiön verotuksesta ja tulon muodostumisesta myöhemmässä blogitekstissä, jossa asiaan pureudutaan tarkemmin.

Tase kertoo asunto-osakeyhtiön omaisuuden ja varojen määrän sekä oman pääoman ja vieraan pääoman (lainojen) määrän tilinpäätöshetkeltä. Lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiön suurin varallisuus on kirjattu tonttiin, rakennuksiin ja rakennuksen koneisiin ja laitteisiin. Näiden lisäksi vastaavaa puolelta löytyy yhtiön tilillä olevien rahojen määrä ja mahdolliset muut lyhytaikaiset saamiset, esim. vastikesaamiset. Taseen vastattavaa puolelta suurin erä koostuu usein oman pääoman eristä. Asunto-osakeyhtiötä perustettaessa on voitu päättää osakkeilla olevan jokin nimellisarvo, joka näkyy osana osakepääomaa. Lisäksi omassa pääomassa on rahastoeriä, mm rakennusrahasto ja lainanlyhennysrahasto. Rakennusrahasto on lähtökohtaisesti syntynyt asunto-osakeyhtiön rakentamisvaiheen jälkeen, kun rakentamisesta aiheutuneet kulut on aktivoitu rakennusrahastoon. Lainanlyhennysrahasto taasen syntyy silloin, kun asunto-osakeyhtiö on lainoja maksaessaan tehnyt yhtiökokouksessa rahastointipäätöksen. Tällöin esimerkiksi kerätyt pääomavastikkeet kirjataan lainanlyhennysrahaston lisäykseksi. Vieraassa pääomassa kerrotaan asunto-osakeyhtiöllä olevien pankkilainojen tilinpäätöshetken saldot, sekä ostovelat ja muut siirtovelat. Näitä velkoja ovat mm. osakkaiden maksamat ennakkomaksut vastikkeista.

Tilinpäätöksen liitetiedot laaditaan asunto-osakeyhtiössä pien- ja mikroasetuksen mukaisina. Tällöin pakollisia tietoja on melko vähän, mutta tärkeää on huomata se, että liitetiedot eivät saa olla ristiriidassa toimintakertomuksella kerrottujen asioiden kanssa. Periaatteessa tilinpäätös ja toimintakertomus ovat siis erilliset dokumentit, joiden on annettava yhdessä ja erikseen sama kuva asunto-osakeyhtiön taloudellisesta asemasta.

Tämä teksti on osa ”asiaa asunto-osakeyhtiöistä sarjaa”. Sarjassa on tarkoitus käydä lävitse asunto-osakeyhtiöiden hallintoon ja tilinpäätökseen liittyviä asioita, jotka jokaisen osakkeenomistajan tulisi tietää.

Mikäli haluat keskustella asiasta lisää, olethan yhteydessä:

Linkit:

Asunto-osakeyhtiölaki:
https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599?

Kirjanpitolaki:
https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1997/19971336

Kirjanpitolautakunnan yleisohje asunto-osakeyhtiöiden ja muiden keskinäisten kiinteistöyhtiöiden kirjanpidosta, tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta 1.2.2017:
https://kirjanpitolautakunta.fi/documents/10197/10349155/AsOy_yleisohje_01022017f.pdf